用地是農(nóng)莊農(nóng)場項目，最先面臨的基本問題。隨著農(nóng)村土地管理的政策收緊，農(nóng)莊農(nóng)場在園區(qū)設(shè)施用地指標(biāo)上，存在不小的缺口。“點狀供地”政策的試點到推廣是關(guān)乎旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要舉措。

“點狀供地”的概念
“點狀供地”藝名“點點子”，是一種新出臺的土地獲取方式，點狀是相對于原來的片狀而言。點狀供地可理解為：在城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)邊界外，不適合成片開發(fā)建設(shè)的地區(qū)，根據(jù)地域資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件及項目用地需求，結(jié)合項目區(qū)塊地形地貌特征，依據(jù)建筑物占地面積等點狀布局，按照建多少、轉(zhuǎn)多少、征（占用）多少的原則點狀報批，根據(jù)規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途靈活點狀供應(yīng)的項目用地方式。
“點狀供地”的意義
從現(xiàn)在的客觀條件來看，片狀供地的方式在農(nóng)村操作起來困難重重。
第一，在鄉(xiāng)村休閑項目中，傳統(tǒng)整片式供地方式，由于項目占地較大，用地多，容積率低，政府供地緊張，以及農(nóng)轉(zhuǎn)用、占補(bǔ)平衡指標(biāo)等問題，使得項目難以落地。
第二，鄉(xiāng)村旅游項目，一般出于環(huán)境和景觀營造的角度考慮，設(shè)施設(shè)計屬于較小型且分散，按傳統(tǒng)的成片用地的供給方式，會造成很大的土地浪費，對于開發(fā)商和政府雙方而言，片狀供地都不劃算。
第三，傳統(tǒng)供地方式對資金要求過高，而鄉(xiāng)村旅游項目資金回報期又較長，投資方再有錢也難免感到猶豫和吃力。因此，點狀供地更符合現(xiàn)實情況，有利于鄉(xiāng)村休閑項目的發(fā)展。
第四，點狀供地更有利于盤活土地資產(chǎn)。幾乎每個項目都會留下“土地邊角料”，點狀供地可將這些土地推向市場，盤活土地再利用，釋放土地管理壓力，及時回籠土地成本，適當(dāng)補(bǔ)充財政性收入。
第五，按照之前的經(jīng)驗來看，資本下鄉(xiāng)的投資商，更多的是和村集體或者村民打交道、做生意，因此不可避免的出現(xiàn)抵押融資困難、農(nóng)戶毀約等問題，和村民的糾紛也常常使項目半途流產(chǎn)，而點狀供地則通過先進(jìn)行轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，后通過公開出讓方式獲取，因而所建項目具有產(chǎn)權(quán)，避免了和村民產(chǎn)生糾紛的問題，確保了項目投資的可靠性。

“點狀供地”的最新政策
2017年3月，安徽省《關(guān)于印發(fā) 安徽省“十三五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃的通知》指出，堅持節(jié)約集約用地，改革完善旅游用地制度，創(chuàng)新采取點狀、定向、租賃等多種土地供地模式，重點旅游項目建設(shè)用地計劃納入全省年度用地計劃中統(tǒng)籌安排。
2017年3月，重慶市國土房管局、重慶市規(guī)劃局、重慶市旅游局《關(guān)于支持旅游發(fā)展用地政策的意見》落實生態(tài)文明建設(shè)要求，堅持“宜農(nóng)則農(nóng)、宜林則林、宜建則建”原則，根據(jù)地域資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件和發(fā)展?jié)摿?，充分依托山林自然風(fēng)景資源，結(jié)合項目區(qū)塊地形地貌特征，依山就勢，按建筑物占地面積、建筑半間距范圍及必要的環(huán)境用地進(jìn)行點狀布局、點狀征地、點狀供應(yīng)旅游項目用地。
2018年年初，海南省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》中提出，積極探索在百鎮(zhèn)千村、共享農(nóng)莊以及其他旅游項目設(shè)施建設(shè)中，主體項目周邊用地保持原貌的情況下，采取分散化塊、點狀分布的方式“點狀供地”，進(jìn)一步提升土地利用的精細(xì)化、精準(zhǔn)化、集約化程度。
2018年6月30日，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好低丘緩坡開發(fā)利用推進(jìn)生態(tài)“坡地村鎮(zhèn)”建設(shè)的若干意見》以下簡稱(《意見》)?！兑庖姟分忻鞔_指出“實行點面結(jié)合、差別供地”，即開發(fā)建設(shè)項目實行項目區(qū)供地，項目區(qū)為單個地塊的，按建設(shè)地塊單個供地；項目區(qū)位多個地塊的，按建設(shè)地塊組合供地。
2018年7月27日，廣東省政府出臺的《廣東省促進(jìn)全域旅游發(fā)展實施方案》(下稱《方案》)，對旅游用地方面提供了政策扶持，意在解決廣東在旅游用地上面臨的普遍問題。《方案》明確，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法依規(guī)盤活利用空閑農(nóng)房和宅基地，改造建設(shè)民宿、創(chuàng)客空間等場所，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃可以預(yù)留部分規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)(不超過5%)用于零星分散單獨選址的鄉(xiāng)村旅游設(shè)施建設(shè)，對鄉(xiāng)村旅游項目中屬于新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的用地，以及符合精準(zhǔn)扶貧等政策要求的民生用地所需指標(biāo)，可從省新增建設(shè)用地指標(biāo)中統(tǒng)籌解決。這一政策的提出，既鼓勵農(nóng)村主動參與到旅游項目中來，又為新業(yè)態(tài)提供了用地保障。比如，民宿的建設(shè)，就可以參照這一用地政策。
2018年10月吉林省旅發(fā)委發(fā)布“冰雪令”，包含土地政策、扶持政策、獎勵政策、惠民政策等7項務(wù)實舉措，其中在土地政策中尤其提到，凡投資鄉(xiāng)村旅游項目，符合各類規(guī)劃的，可實現(xiàn)“點狀供地”；凡投資文化旅游項目，可采取先租后讓的方式取得土地使用權(quán);不屬于永久性建筑的項目，只要與原土地使用人協(xié)商一致后，可直接建設(shè)項目，不需辦理建設(shè)用地手續(xù)。
2019年7月，四川省《關(guān)于規(guī)范實施“點狀用地”助推鄉(xiāng)村振興的指導(dǎo)意見（試行）》提出，在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界（城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地擴(kuò)展邊界）以外，不適合成片開發(fā)建設(shè)的地區(qū)，根據(jù)地域資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件和發(fā)展?jié)摿?，結(jié)合項目區(qū)塊地形地貌特征，依據(jù)建（構(gòu)）筑物占地面積等點狀布局，按照建多少、轉(zhuǎn)多少、征（占用）多少的原則點狀報批，根據(jù)規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途靈活點狀供應(yīng)，開發(fā)建設(shè)服務(wù)于鄉(xiāng)村振興的項目用地。
2020年4月，海南省自然資源和規(guī)劃廳印發(fā)《關(guān)于實施點狀用地制度的意見》，明確點狀用地的內(nèi)涵和實施范圍、規(guī)劃管理、審批管理等具體要求，提出實行點狀用地差異化供地，并對差異化供地的供地方式、供地面積、供地用途和年限、供地價格以及交易平臺作出詳細(xì)規(guī)定。
2021年4月份，北京市第十五屆人大常委會第三十次會議16日表決通過了《北京市生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)生態(tài)保護(hù)和綠色發(fā)展條例》。條例提出，北京將探索“點狀供地”等靈活供地新方式。

據(jù)了解，北京市生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)包括門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶五個區(qū)全域，以及房山和昌平兩個區(qū)的山區(qū)，面積約為1.11萬平方公里，包括92個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、13個街道，常住人口256萬，農(nóng)業(yè)人口106萬。生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)是首都重要的生態(tài)屏障和水源保護(hù)地。
北京市規(guī)劃和自然資源委員會法制處處長陳少瓊介紹，針對產(chǎn)業(yè)發(fā)展供地難問題，條例規(guī)定，明確盤活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提升建設(shè)用地合理配置和集約高效利用水平；制定土地利用年度計劃時，要優(yōu)先保障生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)建設(shè)用地需求。同時，還將按照減量、集約、富民原則，探索制定點狀供地等靈活供地新方式的政策，并對有關(guān)區(qū)給予支持和指導(dǎo)。
2021年11月，為助力農(nóng)村現(xiàn)代化發(fā)展，大興區(qū)全面推進(jìn)“點狀供地”工作。
一是預(yù)留指標(biāo)。按照“村地區(qū)管、鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌”原則，指導(dǎo)各鎮(zhèn)在開展鎮(zhèn)域國土空間規(guī)劃編制工作中預(yù)留5%城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)，研究產(chǎn)業(yè)融合點狀用地布局，并積極協(xié)助各鎮(zhèn)將規(guī)劃成果上報市規(guī)劃自然資源委審查。
二是制定政策。在前期征求意見基礎(chǔ)上，形成《大興區(qū)關(guān)于利用集體建設(shè)用地支持農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確實施范圍、指標(biāo)規(guī)模及來源，詳細(xì)制定規(guī)劃、土地手續(xù)辦理流程及監(jiān)督管理辦法。
三是選取試點。組織各鎮(zhèn)梳理完成第一輪有點狀供地要求的農(nóng)業(yè)園區(qū)項目，選取其中較為成熟的龐各莊鎮(zhèn)舍農(nóng)源園區(qū)，組織編制項目規(guī)劃綜合實施方案。以農(nóng)業(yè)資源為引領(lǐng)，以田園生活為特色，以生態(tài)農(nóng)業(yè)為依托，打造集文化交流、觀光旅游、生態(tài)采摘、特色餐飲、休閑度假于一體，互為補(bǔ)充、交相呼應(yīng)、整體聯(lián)動的循環(huán)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體。
除以上提到的海南省、浙江省、廣東省、吉林省外，安徽省、重慶市、四川省部分地區(qū)也先后出臺相關(guān)政策支持“點狀供地”模式的落地執(zhí)行。

“點狀供地”落地案例
在政策支持的背景下，不少地區(qū)已突破性采取“點狀用地”方式為休閑旅游項目落地謀出路，近年來“點狀用地”方式為鄉(xiāng)村旅游項目提供了新的生機(jī)，成功造就了杭州莫干山裸心谷、重慶武隆歸原小鎮(zhèn)、廣東番禺等一批優(yōu)秀的鄉(xiāng)村旅游休閑項目。
01
杭州莫干山裸心谷
浙江德清莫干山裸心堡項目采取“點狀供地、垂直開發(fā)”的方式，將項目用地分為永久性建設(shè)用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設(shè)用地建多少供多少，剩余部分可以只征不轉(zhuǎn)，以租賃、劃撥、托管等方式供項目業(yè)主使用。
裸心堡僅新增建設(shè)用地12畝，其余八成的建筑是租用當(dāng)?shù)剞r(nóng)房改造而成，園區(qū)內(nèi)的200多畝山林，從村民手中流轉(zhuǎn)，保持原貌，大大節(jié)約了用地指標(biāo)。

02
重慶武隆歸原小鎮(zhèn)
位于重慶武隆仙女山鎮(zhèn)的歸原小鎮(zhèn)是通過點狀用地修建的一個鄉(xiāng)村休閑項目，項目總占地面積1163畝，主要包括36棟民宿建筑，其中25棟為新建民宿，11棟由原空置農(nóng)房改造而來。
據(jù)了解，目前已有3棟空置農(nóng)房改造完成并投入使用，用于山里工作室、接待中心和茶室，其余8棟將陸續(xù)被改造成民宿、青年旅社、農(nóng)事體驗工作坊等。歸原小鎮(zhèn)是通過點狀用地發(fā)展的一個成功案例，具有以點帶面、助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施的成效。
針對這個項目特殊性來講，像其他旅游小鎮(zhèn)一樣，歸原小鎮(zhèn)項目前期也遭遇供地難、不符合規(guī)劃、不預(yù)立項的問題，后來依據(jù)“點狀用地”模式，按照項目建筑物占地面積、建筑半間距范圍及必要的環(huán)境用地進(jìn)行點狀規(guī)劃、點狀報批、點狀供地，不僅極大的減少了土地占用指標(biāo)，解決了項目用地問題，同時減輕了投資方的資金壓力。
而且，被征收農(nóng)房戶主將農(nóng)房周邊的耕地、林地等分別以600元/畝·年和150元/畝·年的租金租賃給項目方，用于農(nóng)事相關(guān)項目打造，租賃期為12年，農(nóng)民每年獲取租金收益，而當(dāng)?shù)剞r(nóng)民也參與到歸原小鎮(zhèn)的運營和建設(shè)工作中，提供了大量了就業(yè)崗位，改善了生活居住條件。
03
廣東番禺
廣東番禺為進(jìn)一步提高土地利用率，契合旅游點狀開發(fā)需要，在“零占耕地”的基礎(chǔ)上，推行點狀供地破解旅游建設(shè)用地難題。在規(guī)劃區(qū)之外的“低丘緩坡”等尚未開發(fā)土地上，按照民宿、農(nóng)家樂等零散分布旅游建設(shè)項目用地依山順勢“點狀布局、垂直開發(fā)”需要，實現(xiàn)點狀供地、點狀建設(shè)，未開發(fā)建設(shè)土地作為生態(tài)保留用地維持原狀。
截至目前，涂茨鎮(zhèn)小海文旅度假建設(shè)項目和賢庠鎮(zhèn)沈家洋地塊楓康項目取得點狀供地規(guī)劃設(shè)計條件，節(jié)約建設(shè)用地指標(biāo)60%以上。
總體來看，“點狀供地”是一項創(chuàng)新舉措，也是在發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、盤活農(nóng)村閑置房屋、促進(jìn)農(nóng)民增收、助推鄉(xiāng)村振興等方面的新嘗試。將為旅游業(yè)實效賦能，顯著提高旅游業(yè)對資本、人才等要素的吸引力。
04
安徽星空文旅康養(yǎng)綜合體
2018年，安徽省青陽縣國土資源局國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告，將位于青陽縣九華山西翼的50676.82m2土地分成19個地塊打包供應(yīng)。安徽陌上星企業(yè)管理有限公司競買成功，并用于投資開發(fā)陌上·星空特色民宿文化旅游綜合體項目，總投資約5.3億元人民幣，規(guī)劃占地3800畝。著重打造各國自然民宿休閑體驗與禪修文化體驗相結(jié)合的復(fù)合式休閑文化旅游度假區(qū)，將自然風(fēng)光、住宿餐飲、健康養(yǎng)生、購物娛樂和諧統(tǒng)在一起。
2019年，5月該項目開工儀式在杜村鄉(xiāng)舉行。安徽首塊點狀供地是一項具有創(chuàng)新性的舉措，也是響應(yīng)國家號召，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，在盤活農(nóng)村閑置房屋，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)民增收、助推鄉(xiāng)村振興的新嘗試。
05
上海東禾九谷開心農(nóng)場
2012年，上海崇明區(qū)引進(jìn)上海東禾九谷生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司落戶該鎮(zhèn)新征村。
2015年初，為響應(yīng)區(qū)政府關(guān)于鼓勵推進(jìn)開心農(nóng)場建設(shè)的號召，豎新鎮(zhèn)黨委、政府著手規(guī)劃建設(shè)東禾九谷開心農(nóng)場。
2016年3月，經(jīng)過一年的不懈努力，東禾九谷成為上海首個獲得營業(yè)執(zhí)照的開心農(nóng)場。
2020年3月，上海市首塊鄉(xiāng)村振興點狀供地經(jīng)營性項目——東禾九谷開心農(nóng)場01、02、04地塊動工儀式在豎新鎮(zhèn)舉行，標(biāo)志著上海市崇明區(qū)在推動鄉(xiāng)村振興可持續(xù)發(fā)展的供地模式上取得了突破。
06
四川七里坪康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)
四川七里坪國家級度假區(qū)的項目用地，項目位于峨眉山中山段，占地12平方公里，按地理環(huán)境進(jìn)行點狀規(guī)劃、點狀報批、點狀供地，極大地減少了土地指標(biāo)的占用，保障了項目的順利實施。項目地區(qū)擁有豐富的原生態(tài)景觀和水系，森林覆蓋率達(dá)90%以上，負(fù)氧離子含量比成都等周邊城市高200-400倍，夏季平均溫度24℃，PM2.5常年小于20，空氣質(zhì)量始終為優(yōu)?，F(xiàn)已是領(lǐng)先的國際抗衰老健康產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)、四川省文化藝術(shù)示范區(qū)、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品消費安全監(jiān)管示范區(qū)和四川省森林康養(yǎng)示范基地。

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