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伴隨著城市化進(jìn)程的加快，人們對(duì)于原始自然的田園風(fēng)光越來(lái)越向往，設(shè)計(jì)美輪美奐、風(fēng)景秀麗的民宿受到了越來(lái)越多的歡迎。民宿不同于傳統(tǒng)的飯店旅館，也許并沒(méi)有高級(jí)奢華的裝修布置，但是它能讓人體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)情、感受民宿主人的熱情與服務(wù)，并深入的體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐奈幕?，因此蔚為流行?strong>2016年末，我國(guó)大陸客棧民宿總數(shù)達(dá)53852家。短短兩年內(nèi)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)客棧民宿數(shù)量漲幅達(dá)到近78%，民宿行業(yè)的火爆可見(jiàn)一斑。對(duì)消費(fèi)者而言，假期變多了，消費(fèi)升級(jí)，旅游熱情高漲了，游玩的項(xiàng)目花樣百出，民宿也成為了國(guó)人外出旅游必體驗(yàn)的一個(gè)環(huán)節(jié)。
民宿行業(yè)的火熱發(fā)展勢(shì)頭吸引了大批投資者的涌入，大量的集團(tuán)、資本、及個(gè)人如雨后春筍般紛紛涌入。然而，由于民宿參與門檻低，民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟，我國(guó)的民宿雖然數(shù)量呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，但是精品民宿數(shù)量較少。對(duì)于如何打造成功的精品特色民宿，我們認(rèn)為，要關(guān)注以下四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。
民宿的定位，即要做一個(gè)什么樣的民宿。從產(chǎn)業(yè)鏈的角度出來(lái)，當(dāng)民宿還沒(méi)有規(guī)模化，也就是還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)集群之前，一般都需要經(jīng)歷“依托景區(qū)存在”的發(fā)展階段，也就是說(shuō)做旅游景區(qū)的配套，依附于旅游而生存。民宿能不能成為獨(dú)立的旅游支點(diǎn)，這個(gè)還靠當(dāng)?shù)卣姆龀趾鸵龑?dǎo)，單純靠市場(chǎng)的手和民間的力量是做不到的，必須要有政府這只手參與進(jìn)來(lái)，才能推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展，最終成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)。
從民宿開(kāi)發(fā)的角度，這就是民宿的品類問(wèn)題。
另外還可以分農(nóng)園民宿、海濱民宿、溫泉民宿、運(yùn)動(dòng)民宿、藝術(shù)文化民宿、工藝體驗(yàn)民宿、自然體驗(yàn)民宿、民俗體驗(yàn)民宿等等，可以說(shuō)是五花八門，品類繁多。
還可以分成傳統(tǒng)型民宿和精品型民宿。傳統(tǒng)型民宿，追求原始性，保持最初始的形態(tài)，都以“客棧、家庭旅館、青年旅社”等形式存在。精品民宿，追求高端化，向高服務(wù)、奢華小資式發(fā)展，以“原生型民宿、奢華型民宿、主題型民宿、復(fù)合型民宿”為突出。
從營(yíng)銷的角度來(lái)說(shuō)，要走個(gè)性化的道路，就是做一個(gè)自己喜歡，別人很難模仿的民宿，才具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，又可以滿足自己的情懷。
民宿除了要有情懷、有故事、有服務(wù)外，選址也是至關(guān)重要的基礎(chǔ)性因素，而且為客觀因素，主要有以下幾點(diǎn)：
氣候宜人
氣候?yàn)檫x址的一個(gè)重要條件，也是所有條件中最穩(wěn)定的一個(gè)。中國(guó)土地遼闊，共有五種氣候類型，不同的氣候類型影響了當(dāng)?shù)氐淖匀痪坝^和旅游出行的目的。溫度適宜，光照及降水量適度，極端天氣短，避免出現(xiàn)“酒店旅游”的情況。
交通便利
作為一個(gè)需要到達(dá)目的地才能消費(fèi)的行業(yè)，交通的便利性對(duì)于民宿是一個(gè)重要因素，距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近決定了潛在消費(fèi)群里的數(shù)量。
隨著中國(guó)交通網(wǎng)的日益完善，針對(duì)景區(qū)型城市加大了交通建設(shè)，但也是因?yàn)榻煌ǖ牟粩嗤晟疲嚯x和時(shí)間成為了消費(fèi)者的參考項(xiàng)，尤其是交通的直達(dá)問(wèn)題。
生態(tài)環(huán)境
民宿屬于休閑旅游的范疇，消費(fèi)者多數(shù)來(lái)自城市，生活與工作等沉重壓力希望可以在日常生活中有一種轉(zhuǎn)換。
空氣、水、環(huán)境已經(jīng)成為了很多消費(fèi)者選擇民宿的重要衡量指標(biāo)，民宿與生態(tài)環(huán)境相輔相成，而民宿的初期主要要依靠生態(tài)環(huán)境，無(wú)過(guò)多圍合建筑，保持環(huán)境的原生態(tài)是最理想的。
區(qū)域景觀獨(dú)特性
風(fēng)景是消費(fèi)者選擇目的地的重要因素，而景觀的獨(dú)特性顯得尤為重要，景觀的獨(dú)特性意味著帶來(lái)的客流量的多少。作為游客出行的集成點(diǎn)，民宿的選擇其實(shí)是綜合了旅行度假的綜合訴求，客戶的來(lái)源很大一塊是對(duì)于旅行度假住宿群里的配套。
截至2017年2月25日，國(guó)家旅游局共確定了247家國(guó)家5A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)，如果民宿選址所處5A級(jí)景區(qū)、世遺景點(diǎn)或一個(gè)有著某種象征的地區(qū)，對(duì)應(yīng)的客流量會(huì)比普通景區(qū)更具有競(jìng)爭(zhēng)力。
區(qū)域基礎(chǔ)配套
隨著中國(guó)旅游的不斷發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)于住宿要求越來(lái)越多，而對(duì)于民宿的需求也是逐漸加強(qiáng)。民宿體量較小，設(shè)計(jì)及布局上靈活性強(qiáng)，但作為經(jīng)營(yíng)主體，水、電、消防、污染處理等方面都需要細(xì)細(xì)考慮。
如果民宿所建區(qū)域配套設(shè)施不全面，建設(shè)成本及運(yùn)營(yíng)成本也會(huì)增高，如果電容量不夠增容的話，可能比你改造民宿的成本都要貴很多，特別是在一些風(fēng)景區(qū)，排污管網(wǎng)設(shè)施，水電通路，都要做系統(tǒng)的考慮。
物業(yè)及建設(shè)成本
除非是自有物業(yè)，只要是租賃或購(gòu)買的物業(yè)，都會(huì)成為做這個(gè)行業(yè)的一個(gè)重要支出，作為一個(gè)投資項(xiàng)目的最大一項(xiàng)固定成本支出，在建設(shè)民宿前是需要做提前的考察。
運(yùn)營(yíng)及管理成本
運(yùn)營(yíng)是是否盈利的一個(gè)重要支點(diǎn)，適合的人合適的方式，當(dāng)?shù)厝斯こ杀九c物價(jià)的高低，管理的方法是否得當(dāng)和人性化服務(wù)等，這些都是能否成功運(yùn)營(yíng)民宿的關(guān)鍵。
區(qū)域政策風(fēng)險(xiǎn)
民宿的選址也要考察其地區(qū)的政府態(tài)度與相關(guān)政策，因?yàn)檫@是這個(gè)行業(yè)最不可控的一個(gè)因素。民宿屬于新興的旅游住宿方式，不同地區(qū)政府也有著不同的態(tài)度，這也決定了你所需辦理證件的難易程度。
區(qū)域客流穩(wěn)定性（季節(jié)性）
客棧民宿這種的住宿形態(tài)規(guī)模小，運(yùn)營(yíng)靈活，但同樣存在規(guī)模不均的狀況。特別是對(duì)于一些高端民宿，相對(duì)于其它小型民宿配套的服務(wù)人員較多，季節(jié)性的客流變動(dòng)會(huì)對(duì)收益造成較大的干擾。一個(gè)區(qū)域能否形成客棧民宿的集群，穩(wěn)定的客流是一個(gè)重要的前提。
區(qū)域文化氛圍，民情
文化氛圍是一部分游客所選擇旅游地或民宿的重要因素之一，民宿的建設(shè)除了要有投資性也要具有文化屬性，很多游客是為了體驗(yàn)這種文化生活而來(lái)的，而區(qū)域文化氛圍也是一個(gè)地方能不能吸引很多有這種共同志趣的人前來(lái)投資客棧民宿并形成集群的要素。
做民宿要做精品，摒棄生搬硬套。很多民宿經(jīng)營(yíng)者，把場(chǎng)所設(shè)計(jì)擺在首位，但設(shè)計(jì)不是民宿最大的競(jìng)爭(zhēng)力，做民宿，人文是關(guān)鍵。民宿的核心競(jìng)爭(zhēng)力是人，民宿為游客提供的是非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，能吸引游客的只有內(nèi)涵。成功的民宿，最重要的是要在理智與情懷中取舍。
民宿特色飲食
民宿餐飲，重在走心。民宿作為家庭旅館，飯餐規(guī)格也可按照家庭理念設(shè)計(jì)事先詢問(wèn)住客的個(gè)人需求，適當(dāng)配合當(dāng)?shù)氐奶厣巢?，做出?jiǎn)單美味的飯菜，讓客人能夠放心的享用。通過(guò)減少花樣、提高質(zhì)量、主客同享等策略，為客人良好的就餐體驗(yàn)。除此之外，特色飲食也可形成差異化優(yōu)勢(shì)，甚至是主打產(chǎn)品。例如提供具有地域特色的小吃，或者專門性的咖啡、烘焙品等，將民宿與某一特定的飲食元素結(jié)合，形成代表性并具有特色的品牌。
利用優(yōu)勢(shì)，為游客提供旅游附加服務(wù)
許多民宿提供“代叫導(dǎo)游”、“代叫駕車”等代理服務(wù)。甚至有些民宿主充當(dāng)免費(fèi)向?qū)В@將進(jìn)一步拉近游客與主人之間的感情，更給游客一種訪舊友的感覺(jué)，因此家的氛圍無(wú)意間就游動(dòng)在游客心間。還有民宿有提供接送服務(wù),但民宿經(jīng)營(yíng)者也可結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣墓渤鲂蟹绞?，提供配套的服?wù)，如太陽(yáng)鏡、背包、雨傘等戶外用品的租用服務(wù)，給客人以最大的便利。同時(shí)為兩類住宿對(duì)象(本地游客、外地游客)分別定制兩類個(gè)性線路(小眾景點(diǎn)類、著名景區(qū)類)。而民宿區(qū)別于旅行社的重心就在于其個(gè)性化的小眾旅游線路。利用個(gè)性化語(yǔ)言或其它旅客的實(shí)際經(jīng)歷經(jīng)歷對(duì)景點(diǎn)進(jìn)行介紹和推薦，真正起到參考的作用。
民宿自營(yíng)購(gòu)物
經(jīng)營(yíng)者可以結(jié)合民宿自身住宿特色，開(kāi)展主題式購(gòu)物，如以綠色環(huán)保為主題的民宿，可以在大堂開(kāi)辟專門的區(qū)域販?zhǔn)鄱嗳獾染G色植物及配件，同時(shí)也可供住客欣賞，增加民宿活力；或者將當(dāng)?shù)氐奶厣幕D(zhuǎn)化為商品，讓游客可以帶走，還可以教游客制作簡(jiǎn)單的紀(jì)念品，讓游客參與進(jìn)來(lái)，拉近主客之間的感情。
民宿娛樂(lè)
關(guān)于娛樂(lè)活動(dòng)本身，民宿經(jīng)營(yíng)者可以搜集網(wǎng)羅本地大大小小的活動(dòng)，打造一個(gè)娛樂(lè)信息的集中平臺(tái);進(jìn)一步而言，與購(gòu)物模式相似，民宿可以自我組織、開(kāi)展活動(dòng)，定期舉辦，形成具有自我特色與品牌，依托娛樂(lè)活動(dòng)擴(kuò)大知名度，提高住宿率，形成良好的生態(tài)圈。
首先，充分運(yùn)用全面的營(yíng)銷方式來(lái)解決客源問(wèn)題?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代，一方面要通過(guò)視頻營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、活動(dòng)促銷、會(huì)員制等多種手段來(lái)豐富及穩(wěn)定客人的來(lái)源另一方面要加強(qiáng)自身的網(wǎng)站平臺(tái)和自媒體號(hào)建設(shè)，充分利用網(wǎng)絡(luò)，實(shí)行多樣化的渠道營(yíng)銷。智慧景區(qū)時(shí)代，配合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)以及目前AR、MR等先進(jìn)技術(shù)的“噱頭”營(yíng)銷也是眾多企業(yè)全方位營(yíng)銷追求的方向。
其次，要充分利用文化優(yōu)勢(shì)、服務(wù)質(zhì)量、區(qū)域聯(lián)盟等來(lái)解決競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。民宿旅游需要體現(xiàn)出價(jià)格戰(zhàn)的主動(dòng)出擊，并且在自身服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行必要的提升，超越普通旅游企業(yè)的價(jià)格和文化深度特性，爭(zhēng)取自身的品牌熱點(diǎn)。
最后，挖掘周邊文化和地域資源優(yōu)勢(shì)，探索民宿+民俗旅游訂制的新模式。結(jié)合民宿的當(dāng)?shù)匚幕?、地域資源訂制出各種類型的主題性民宿+民俗旅游線路，并采用體驗(yàn)式營(yíng)銷讓客戶充分參與到整個(gè)旅游過(guò)程中來(lái)。
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